深圳口述史 - 施永青：香港创业深圳腾达 双城故事屡屡上新
早在上世纪六十年代，我就经常北上罗湖。深圳经济特区建立后发展很快，日新月异，但我总存着一些疑虑，因为以前从未见过这种成长模式的城市。1997年，中原地产进入深圳，业绩随即“一飞冲天”。仅用不到两年的时间，我们在深圳的业绩便超越了上海，这让我对这座城市刮目相看。深圳某种程度上很像早年的香港，人都是五湖四海来的。深圳有前海这样一个“更特的特区”，我们希望它可以更开放，带动更多促进对外交流“窗口”的出现。
施永青
香港中原集团主席。1949年出生于上海，祖籍浙江宁波。4岁时定居香港，在港接受教育，19岁毕业后从事教育工作8年，后转往地产行业任职。1978年开设中原地产代理公司，从业至今。
壹
年少的我很关心普通人的生活，觉得工人们很需要帮助。因此，我从学校毕业后没有去找工作，而是进入工人夜校教书，这一教就是8年。
年轻时常到罗湖看电影
小时候我和父亲走在香港街头，曾经遇到弃婴，我想凑过去看，但父亲阻止了我，他说：“看什么？我们家的生活都成问题。”而我在想，一条小小的生命可能就这样消失，这不应该。
那时候我很关注普通人的生活，常常参与一些社会活动，憧憬着帮助以广大工人群体为代表的劳苦大众。
年轻的我向往着内地。我到了天安门，到了韶山，到革命圣地接受熏陶，参加学习班。自然，一河之隔的罗湖我也经常“光顾”，我常常到罗湖看一些在香港没法上映的内地电影。当时我在罗湖，入目之处都是绿油油的稻田，到处都是农村的景象，和今天国际化大都市的面貌有着鲜明的对比。
在这样的背景下，我从学校毕业以后并没有进入职场，而是到工人夜校教书，让那些没有机会上学的工人可以在晚上闲暇时间接触文化知识，同时也借此将他们组织起来，帮助他们争取自身的权益。
转眼便是8年的时间过去，我没赚到什么钱，但是在和夜校的工人学员打交道的过程中我学到了很多。怎么分析问题，怎么把问题讲清楚，这些方面的能力增长，让我此后在做事上受益良多。比如，如何把未来愿景说清楚，过往的积累给我非常大的帮助。
创造价值萌发创业想法
上世纪70年代，国内进入大变革时代。耳闻眼见，让我更加认可改革开放的理念。不久，我结束了夜校任教生涯。不教书了，但生活还是要继续。当时我找工作并没有特意挑选行业，想着哪一家公司肯用我，我就去哪里。结果新找的第一份工作就在地产行业，岗位是“练习生”，其实就是办公室助理，做最基层的工作。
由此进入商界，我开始花时间去了解商业运作，思考个人事业发展的渠道。我读过《资本论》之类政治经济学著作，好处就是对资本主义社会了解得比较深刻。它的弊端在哪里？资本主义为什么有经济周期？为什么会有阶段性的萧条、衰退？这些理论我都接触过，所以接触地产行业以后，我把现实和书本上的知识相印证，发现很多跟《资本论》的描述都是一致的。
练习生的工作很简单，大多数时候就是影印一些文件在各个部门之间传送。而我留心学习，每到一个部门都试图去熟悉它的运作情况，递送的文件我也都会先阅读揣摩，所以很快积累了许多地产知识。有一次，我看到一张新楼盘的价目表，好奇这些各不相同的楼盘价格是怎么定出来的。周末的时候，我走街串巷去调查，综合各方信息后得出一个结论：公司对新盘的定价低了。根据调查结果，我写了一份正式的报告，提交给了老板。很快，公司根据这份报告提高了楼盘定价，赚得盆满钵满。
1976年，3个月试用期满后，我的工资从700元港币涨到了1100元港币，但除了工资之外，并没有根据我给公司创造的利润给我相应的分红。打工并不能很好地享用到自己的劳动成果，剩余价值都给老板拿走了。怎样拿到自己想要的回报？我想，唯一的途径就是自己去创业。
贰
创业后仅一年时间我便赚到一百多万元港币，随后我送出所有股份回家读书、思考。一年后回归时，我花了十多万元把送出的股份买了回来。
想赚到比打工多一点的钱
我创业的动机主要有两个，一是为了拿到劳动果实，二是我想自己来判断工作应该怎么做才能取得更好的效果。这也对我往后管理事业产生了很长远的影响，我们公司有一个分享利润的制度，就是公司赚的钱，基本上分三份：一份给员工，一份给股东，一份拿来再发展。我们把员工、股东、公司放在同等重要的位置。
1978年，我将创业的想法付诸实施，和中学时的同学王文彦联手成立了一家地产中介公司——中原地产。最初我们只希望赚到比打工多一点的钱，并没有很高的志向。
一年时间获得超百万元收益
在当时的香港，大部分地产中介从业者素质不高，对行业的认识较浅，很多是兄弟帮、夫妻档，除了赚佣金，很多还去炒楼赚差价，唯利是图。我们认为中介不应该参与投资，因为一旦参与投资，便会与买卖双方的利益出现冲突：业主放盘是希望在市场上价高者得，但炒家会等业主卖不出去压价；有些房子业主报的价格不高，但炒家会等到出高价的客户才促成交易，以收取中间的差价。我认为，在这种情况下，难以得到客户的信任，市场也是不健康的。
基于以上的思考，我们摒弃炒楼，只做中介，为买卖双方服务。相比短视地赚一点钱，我更想成就事业，希望通过企业化的管理，建立可推广的品牌。事实上，这种做法无论在当时的香港，还是后来的深圳，都让我们得到大量客户的支持。
一开始，我们在中环的一栋写字楼里，仅仅租了一张写字桌，一个人上街揽生意，另一个人在写字桌前接电话，每天在报纸上花几十块钱登点小广告。由于生意出乎意料的好，3个月后，我们的事业从一张写字桌“扩张”到了半层写字楼；一年之后，半层写字楼“变”成了一整层。
▲创业时期，香港中原地产的地铺内景。资料图
这一年的时间里，我获得了超过100万元港币的收益。这笔财富和我之前打工的收入相比，可谓天差地别。那个时候，我一直很想弄清楚一些关注多年的社会问题、理论问题，所以我把自己的股份全部送给了朋友，回家去读书，这一读就是一年。
▲1987年1月1日，中原地产中环总行开业。 资料图
“集中优势兵力”走出逆境
那一年里我也在琢磨着未来应该做什么。最后，我决定回到现实社会中来。现实社会虽然不完美，但通过我的努力，如果成功了，或许便能做一些对社会有益的事情。随后，我回到了自己创办的公司，花了十多万元港币，将我之前送给朋友的股份再次购买了回来。
回归业界，当时的行业却进入了萧条期。1982年，生意非常难做，我们把业务集中到香港一个相对偏远，叫愉景湾的地方。一些大公司可能只派一个人负责愉景湾区域，而我们可以有5个人来跟进，集中做一点就容易比其他公司做得好。通过“集中优势兵力”，我们在这里走出了逆境。
摸索出经验以后，我继而在太古城、沙田第一城等地复制这种模式。事实上，这种模式无非是资源合理的分配，包括招聘人员的计划、铺位租金投资、广告投资以及后勤工作安排等等，而通过有效调配资源，公司就能有产出；产出多了，公司自然有盈余。因此，我们通过复制这一模式不断扩大规模，当香港市场差不多接近饱和时，公司也自然而然地向外扩张市场。
▲1986年，中原地产首次举办研讨会，贯彻公开资讯的理念。
当时，内地住房市场化改革加速推进，房地产行业机遇涌现，我们也随之抓住机遇，进军内地市场。
叁
在深圳，我们仅用两年不到时间，业绩便超过了经营5年的上海。在这里，我们进化出了“深圳模式”，并和在内地孕育出的其他模式一同反向影响香港公司。
最晚进入的深圳业绩最好
1992年，有位朋友跟我说上海有很多机遇，未来发展前景很好。之后上海便成为中原地产在内地最早开展业务的城市。
进军内地，我们从上海开始，首先是因为上海是我的老家，也是内地经济最发达的地方。上海之后是北京，因为它是首都，是政治中心。深圳虽然离香港最近，却是北上广深四大一线城市中中原地产最晚进入的地方。
1997年，中原地产进入深圳。一同进入深圳的，还有“公开资讯、公平交易、不炒楼、不吃差价”的经营理念。几乎就在转眼间，深圳满大街都是贴着“不炒楼、不食价（不抬价、不占价格方面的便宜）”宣传语的港味店面。
▲2001年6月26日，中原地产华侨城分行开业，这是中原地产在深圳的第8家分行。 资料图
我们在深圳的发展速度可以说是远远超出预料。当时，中原地产在上海、北京已经经营数年，但深圳的业绩可以说是一飞冲天。进来仅两年不到的时间，公司在深圳的业绩便已超过经营了5年的上海。我们的经营理念得到广大客户的认可。在深圳，中原地产曾是地产中介行业当之无愧的老大，这段时间持续了十多年。
把“深圳模式”搬回香港用
话说回来，我们在内地的发展也有一个成长过程。
进入内地之初，我发现这里的市场环境、政府条例和竞争方式等都跟香港不同，因此需要寻找新的运营模式来适应环境的变化，一方面参照香港的模式，考虑把香港的局部经验应用在内地的可行性，另一方面尝试去适应当地的环境，于是出现了运营模式的进化，相继出现了中原的亚种：一开始是“香港模式”，然后逐渐孕育出“上海模式”“深圳模式”，等等。
有了亚种就会有“杂交”，最初我把香港的系统拿到内地试行，运作一段时间后就发现需要调整才能适应环境；渐渐地，“上海模式”“深圳模式”比香港的更优秀，我就把它们搬回香港用。多样化的公司可以相互学习、取长补短，不断地向前发展。这就是中原地产自己演变、自己学习的一套方法。
肆
深圳形成了一个“品牌”，就是“去深圳发展，机会很多”，人才随之就来了。这里有很多成功的经验。
从“将信将疑”到“眼见为实”
一河之隔的深圳，我从它还叫宝安时就经常造访了。上世纪60年代，我经常北上，那时候的深圳到处都是绿油油的稻田；后来，这里建立了经济特区，开始不断听闻有关它的故事。我听说了“深圳速度”，但最初一直在担心它会不会是华而不实的，担心它能不能持续发展。在我的认知中，世界上主流的城市大多是自然而然成长起来的城市，像深圳这种因为政策因素而出现的城市可以说是绝无仅有。
我观察深圳很久，可以说是一段从最初“将信将疑”到后来“眼见为实”的历程。改革开放以后，深圳的工厂越来越多，吸引了许许多多来自广袤内陆的人们。
我的一位叔叔在海关工作，他就亲眼见到许多外地人来到深圳工作。政策开始允许人口流动，来自内地农村的劳动群众可以在这里找到工作。这些工作也许简单，但他们所能获得的报酬，已经远比在老家种地多得多。
深圳的活力被充分激发出来
我觉得深圳可以发展起来，首先便是国家允许人口流动，此外便是允许少数人先富起来，所以我们在深圳看到越来越多的人做小生意、创业，这片土地上的活力被充分地激发出来。
深圳跟其他地方有什么不同呢？这里有相对宽松的政策，有公平的游戏规则，构成一个良好的营商环境，商业活动能够在这充分发展。深圳形成了一个“品牌”，就是“去深圳发展，机会很多”，人才随之就来了。这里有很多成功的经验，很多大的公司在深圳成长起来，其他的资源和机遇也会跟着来。
深圳经济发展得非常快，而它也带有很多移民城市的特点。在这座年轻的城市里，有来自湖南的、新疆的、黑龙江的……五湖四海的人在这里汇聚。移民城市不像一些有着传统包袱的城市，这里没有地方保护，不会因为你不会讲本地话就无法融入交际圈。另外，人们背井离乡到这里来，都渴望着做出一番事业衣锦还乡，所以这也缔造出了这座城市的拼搏精神。
某种程度上，深圳就像早年的香港，香港人也都是来自五湖四海，给城市带来了无穷活力和机遇。所以，很多企业在深圳崛起，比如地产的万科，物流的顺丰，科技的大疆、华为、腾讯。
前海让我们看到更美好的未来
2010年，前海深港现代服务业合作区的出现，让我们看到深圳更加美好的未来，也进而对深港双城的深度交流有了更多期待。
前海常常被称为“特区中的特区”，在发展中又很强调深港的合作，我们其实很期待香港的一些好的东西可以在前海得到“复制”，让这里成长为类似香港的，可以承担海内外沟通交流、加强东西方相互了解的又一个“窗口”。
相当长的一段时间里，香港一直承担着中外交流“窗口”的角色。随着时代变迁，中国对外交流的渠道越来越多，越来越畅通，而作为“窗口”的香港也随之迎来种种相关业态的快速发展。
当前的世界局势，正处于百年一遇的大变局之中。展望未来，我相信全球的交流会越来越频繁，但我们当前又面临着一些西方国家的压制。百年一遇的大变，有挑战更有机遇，等待着新一代的人们去积极应对。
在这种形势下，我觉得我们国家需要更多能够促进海内外交流合作的“窗口”。香港无疑是一个，但现阶段来看，还是比较少。希望前海可以探索出一条可行的道路，在新的时代背景下，续写香港与深圳开启的壮丽篇章。
口述时间
2024年11月13日
口述地点
香港九龙尖沙咀
海港城九仓电讯中心
本期采写
深圳晚报记者 苏靖驹